Case, uffici e infrastrutture non sono solo spazi di vita e lavoro, ma anche uno dei principali depositi di ricchezza delle famiglie e degli investitori. Per questo il futuro del real estate dovrà essere accompagnato da dati climatici più trasparenti, nuove regole e investimenti nella resilienza. A dichiararlo è l’Ocse nel Rapporto “Future-proofing real estate investment”, secondo cui nei 34 Paesi aderenti il valore degli asset immobiliari ha raggiunto quota 111mila miliardi di dollari nel 2022, pari a quasi il doppio del Pil complessivo. Una massa enorme di capitale che oggi si trova sempre più esposta ai rischi legati al clima, sia fisici sia finanziari. Eventi estremi come alluvioni, ondate di calore e incendi mettono a rischio l’integrità degli edifici, mentre la transizione ecologica introduce nuovi fattori di incertezza: norme più stringenti, standard energetici, cambiamenti nei mercati e nei costi di finanziamento. Il risultato è una crescente vulnerabilità del mattone, un tempo considerato il bene rifugio per definizione.

^{Fig.1 Esposizione della popolazione parigina alle inondazioni fluviali centenari}

Costruire oggi, pagare domani

Il cambiamento climatico non colpisce ovunque allo stesso modo. I rischi sono legati alla localizzazione geografica, l’uso del suolo, la densità urbana e la qualità delle infrastrutture. Come si vede dalla figura 1, in alcune aree urbane europee, come quella di Parigi, la quota di residenti esposti a eventi alluvionali centennali varia da comune a comune. E lo sviluppo urbano continua spesso ad avanzare proprio nelle zone ad alto rischio. Tra il 1985 e il 2020 in Europa e Asia centrale una parte crescente delle nuove urbanizzazioni, spinta dalla scarsità di suolo edificabile e da una pianificazione ancora poco orientata al rischio climatico futuro, è avvenuta proprio in aree esposte alle alluvioni.

^{Fig.2 Perdite economiche legate al clima}

Quando il rischio entra nel prezzo

Quando gli shock climatici diventano più frequenti, gli effetti si propagano ben oltre i danni materiali. Il valore degli immobili può diminuire rapidamente, l’accesso al credito diventare più costoso e le assicurazioni più rare o meno accessibili. A livello globale, le perdite economiche legate al clima oscillano ogni anno tra i 50 e i 430 miliardi di dollari, con effetti che possono amplificarsi a catena sul sistema finanziario. In questo scenario, la resilienza diventa un vero e proprio fattore di valore. Edifici meglio adattati e territori più protetti tendono a preservare il loro appeal per investitori e famiglie, mentre quelli vulnerabili rischiano di trasformarsi in “asset bloccati”, difficili da vendere o da finanziare.

Rendere visibile il rischio

Uno dei principali ostacoli a decisioni più lungimiranti è la carenza di informazioni affidabili. Secondo il Report dell’Ocse molti investitori e operatori segnalano la mancanza di dati dettagliati per singolo immobile, metodologie non omogenee e standard di rendicontazione poco chiari. Guardando al futuro, il real estate avrà bisogno di ecosistemi di dati aperti e interoperabili, capaci di integrare informazioni su rischi climatici, caratteristiche degli edifici e scenari di lungo periodo. Rendere visibili questi rischi nei momenti chiave del mercato, come compravendite, mutui o contratti di locazione, potrebbe cambiare radicalmente il modo in cui si valutano gli immobili.

^{Fig.3 Impatto finanziario al 2050 dei rischi fisici sul mercato immobiliare}

Investire oggi per evitare costi domani

La traiettoria futura del settore immobiliare dipenderà sempre di più dalla capacità di anticipare il rischio. Incentivi fiscali, politiche di retrofit energetico, infrastrutture di protezione e strumenti finanziari innovativi possono ridurre l’esposizione complessiva e mobilitare capitali privati verso la resilienza. Per famiglie e piccoli proprietari, soluzioni come mutui verdi o prestiti agevolati possono rendere accessibili gli interventi di adattamento. Per investitori e operatori istituzionali, nuovi strumenti finanziari legati alla resilienza climatica potrebbero diventare centrali nelle strategie di portafoglio. Con la maggior parte del nuovo patrimonio edilizio globale che verrà costruito nei prossimi decenni, soprattutto nei Paesi emergenti, la posta in gioco è altissima. Senza un cambio di passo nella pianificazione, nei dati e negli investimenti, i rischi climatici potrebbero minare una delle colonne portanti dell’economia globale.

Copertina: Nick van den Berg/unsplash